Kosten koper in Spanje 2026: complete uitleg voor Nederlanders


Een huis kopen in Spanje betekent méér dan alleen de aankoopprijs betalen.

Veel Nederlanders rekenen verkeerd.

In Spanje moet je rekening houden met:

10% tot 13% extra kosten bovenop de koopprijs.

En nee, die kun je meestal niet meefinancieren als niet-resident.

In deze gids lees je exact welke kosten je kunt verwachten en hoe je voorkomt dat je tekort komt bij de notaris.

Wil je eerst weten hoeveel je kunt lenen?
👉 Hypotheek Spanje berekenen – maximale lening bepalen

Overzicht: welke kosten betaal je bij aankoop?


Hieronder zie je de belangrijkste posten:

  1. Overdrachtsbelasting (ITP) of BTW
  2. Notariskosten
  3. Registratiekosten
  4. Taxatiekosten
  5. Juridische kosten
  6. Bankkosten
  7. Eventuele makelaarskosten

We lopen ze één voor één door.


1️⃣ Overdrachtsbelasting (ITP) – bestaande bouw

Koop je een bestaande woning?

Dan betaal je overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).

Deze bedraagt meestal:

6% – 11% van de aankoopprijs

Spanje kent geen landelijk tarief. Elke autonome regio bepaalt zijn eigen percentage, en die tarieven worden periodiek aangepast.

Voorbeeld:

Woning €400.000
ITP 7% = €28.000 belasting

Dit is direct verschuldigd bij overdracht.

Let op: sommige regio's hanteren verlaagde tarieven voor jonge kopers, grote gezinnen of kopers met een handicap. Daar gelden specifieke voorwaarden voor.

Het verschil tussen de goedkoopste en de duurste regio loopt op een woning van twee à drie ton op tot tienduizenden euro's. Twijfel je nog tussen regio's? Dan is dit geen detail.

Hoeveel moet jij betalen? - neem contact op

2️⃣ BTW (IVA) – nieuwbouw

Koop je nieuwbouw?

Dan betaal je:

  • 10% BTW (IVA)
  • 1% – 1,5% zegelrecht (AJD)

Voorbeeld:

Nieuwbouwwoning €400.000
BTW 10% = €40.000
AJD 1,2% = €4.800

Totaal belasting: €44.800

Dit is aanzienlijk hoger dan bij bestaande bouw.

Uitzondering: op de Canarische Eilanden geldt een afwijkend BTW-tarief (IGIC) dat lager ligt dan op het vasteland. Nieuwbouw valt daar juist gunstiger uit.

3️⃣ Notariskosten

De notaris stelt de koopakte en de hypotheekakte op.

Indicatief:

€800 – €1.500

De notariskosten zijn wettelijk gereguleerd (Real Decreto 1426/1989) en variëren met de koopprijs en de complexiteit.

Belangrijk verschil met Nederland: de Spaanse notaris controleert of de akte juridisch klopt, maar onderzoekt niet of er nog een achterstand op gemeentebelasting of VVE-bijdragen op de woning rust. Daar is je eigen advocaat voor.



4️⃣ Registratiekosten (Registro de la Propiedad)


Na ondertekening wordt de woning officieel ingeschreven in het kadaster.

Indicatief: €400 – €1.000



5️⃣ Taxatiekosten


Voor een hypotheek is een officiële taxatie verplicht.

Gemiddeld: €400 – €700

Sinds 2019 mag je als koper zelf de taxateur kiezen uit een lijst van goedgekeurde bureaus. En je taxatie blijft zes maanden geldig bij elke bank. Vergelijk je meerdere banken, dan hoef je dus niet twee keer te betalen.

Zonder taxatie geen financiering.

Aanvullend kun je een bouwkundig inspecteur inschakelen. Hoe is de feitelijke staat van de woning? Geen vereiste van de bank, wel verstandig.

Gemiddeld: €400 – €800

6️⃣ Juridische kosten (sterk aanbevolen)

In Spanje is het gebruikelijk dat koper en verkoper eigen juridische begeleiding hebben.

Waar wij in Nederland vaak uitgaan van de expertise van de notaris, worden deze werkzaamheden uitgevoerd door jouw eigen advocaat.

Zijn de juiste bouwvergunningen aangevraagd? Zijn er achterstanden bij de VVE? Is de kadastrale registratie in orde?

Kosten advocaat:

€1.000 – €3.000
of 1% van de koopprijs.

Besparen hierop is vaak een fout. Ook al spreek je Spaans.

7️⃣ Bankkosten bij hypotheek


Bij een Spaanse hypotheek kun je te maken krijgen met:

  • Openingscommissie (0 tot 2%)
  • Administratiekosten
  • Eventuele productverplichting (verzekering, betaalrekening)

Sinds de hypotheekhervorming van 2019 (Ley 5/2019) is een deel van de kosten verschoven naar de bank. De bank betaalt nu:

  • het zegelrecht (AJD) op de hypotheek
  • de registratie van de hypotheek
  • de notariskosten die bij de hypotheekakte horen

Voor jou blijven de kosten over die bij de aankoop zelf horen: ITP of IVA, notaris en kadaster voor de koopakte, advocaat en taxatie.

Vraag bij het vergelijken van banken expliciet naar de openingscommissie. Niet elke bank rekent die nog.

Rekenvoorbeeld: totale kosten koper


Voorbeeld bestaande bouw €400.000, regio met 7% ITP

ITP (7%) = €28.000
Notaris = €1.200
Registratie = €800
Taxatie = €600
Advocaat = €1.800

Totaal ≈ €32.400, ofwel 8,1%

Voorbeeld bestaande bouw €400.000, regio met 10% ITP

ITP (10%) = €40.000
Overige kosten = €4.400

Totaal ≈ €44.400, ofwel 11,1%

Voorbeeld nieuwbouw €400.000

IVA (10%) = €40.000
AJD (1,2%) = €4.800
Notaris = €1.200
Registratie = €800
Taxatie = €600
Advocaat = €1.800

Totaal ≈ €49.200, ofwel 12,3%



Je ziet het verschil: de regio en het type woning bepalen of je op 8 of op 13 procent uitkomt. Reken daarom nooit met een gemiddelde.

Hoeveel eigen geld heb ik totaal nodig?


Voor niet-residenten moet je rekenen op:

  • 30–40% eigen inbreng
  • 10–13% kosten koper

Bij een woning van €400.000 kan dit oplopen tot:

€150.000 – €170.000 eigen geld.

Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent?


👉 Hypotheek Spanje berekenen – jouw persoonlijke situatie


Verschillen per regio


De overdrachtsbelasting wordt per autonome regio vastgesteld en jaarlijks bijgesteld. Dat geldt onder meer voor Andalusië, Valencia, Murcia, Catalonië, Madrid, de Balearen en de Canarische Eilanden.

Op een woning van €400.000 scheelt twee procentpunt verschil al €8.000. Controleer daarom altijd het actuele tarief van jouw regio voordat je een bod uitbrengt.

Veelgemaakte fouten bij kosten koper

Alleen met de aankoopprijs rekenen

Geen buffer aanhouden

BTW en ITP door elkaar halen

Denken dat alles financierbaar is

Te laat geld overmaken

Dit veroorzaakt stress en soms oponthoud.

Wanneer betaal je wat?

De meeste kosten worden verrekend op de dag van overdracht bij de notaris (escritura pública): notaris, registratie, advocaat en bankkosten.

ITP of IVA betaal je binnen 30 dagen na de overdracht aan de Spaanse belastingdienst.

De 10% aanbetaling bij het koopcontract staat hier los van. Die heb je al eerder voldaan.


Meer hierover lees je hier:
👉 Pre-approval Spanje – waarom financieringszekerheid cruciaal is



Samenvatting: kosten koper Spanje 2026


  • Reken op 10% – 13% extra
  • Niet financierbaar als niet-resident
  • BTW bij nieuwbouw is hoger
  • Juridische begeleiding is sterk aan te raden
  • Voorbereiding voorkomt verrassingen

Veelgestelde vragen

Wat zijn kosten koper in Spanje precies?

Kosten koper omvat alle uitgaven naast de aankoopprijs van het huis: overdrachtsbelasting (ITP) of BTW (IVA) plus zegelrecht (AJD) bij nieuwbouw, notariskosten, registratie in het Kadaster, advocaatkosten, taxatie en eventuele bankkosten voor het afsluiten van de hypotheek. Samen gemiddeld 10 tot 14 procent van de koopprijs.


Worden kosten koper meegefinancierd in een Spaanse hypotheek?

Nee. Spaanse banken financieren alleen een deel van de koopprijs of taxatiewaarde, niet de bijkomende kosten. Kosten koper betaal je volledig zelf. Houd hier rekening mee in je eigen-geld-planning.


Wat is het verschil tussen ITP en IVA?

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) is overdrachtsbelasting bij bestaande woningen. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) is BTW bij nieuwbouwwoningen. Je betaalt altijd één van de twee, nooit allebei. Bij nieuwbouw komt er bovenop IVA nog AJD (zegelrecht).


Welke regio in Spanje heeft de laagste overdrachtsbelasting?

Dat verschilt per jaar omdat autonome regio's hun tarieven periodiek aanpassen. Algemeen geldt: sommige kustregio's met veel internationaal verkeer hebben hogere tarieven, terwijl andere regio's en de Canarische Eilanden vaak gunstiger uitvallen. Voor het actuele tarief in jouw gewenste regio kun je het beste even contact opnemen, want een verschil van enkele procentpunten betekent al duizenden euro's op een gemiddelde aankoopprijs.


Hoeveel kost een advocaat bij een Spaanse huisaankoop?

Doorgaans een vast percentage van de koopprijs, plus btw. Pakketdiensten met vaste tarieven komen ook voor. Vraag vooraf een offerte met heldere scope.


Heeft de hypotheekhervorming van 2019 mijn kosten koper verlaagd?

Voor de hypotheekgebonden kosten wel (AJD op de hypotheek, registratie van de hypotheek, hypotheek-notaris): die betaalt de bank sinds Ley 5/2019. Voor de aankoopgerelateerde kosten (ITP of IVA, advocaat, taxatie, aankoopgerelateerde notaris- en kadasterkosten) blijf je zelf verantwoordelijk.


Wanneer betaal je kosten koper in Spanje?

De meeste kosten worden direct verrekend op de notaris-afspraak van de definitieve overdracht (escritura pública). ITP of IVA betaal je binnen 30 dagen na de overdracht aan de Spaanse belastingdienst.

Wil je weten hoeveel eigen geld jij nodig hebt?


Wil je een realistisch totaaloverzicht van:


  • Maximale hypotheek
  • Benodigde eigen inbreng
  • Totale kosten koper
  • Maandlast


Vraag dan vrijblijvend een berekening aan.


Of neem direct contact op via WhatsApp.