Bij welke Spaanse bank sluit je je hypotheek af?
Je hebt je droomwoning aan de Spaanse kust op het oog en nu moet de financiering rond komen. De logische reflex is om even binnen te lopen bij de eerste de beste Spaanse bank, of bij een naam die je toevallig kent van je vakanties. Toch is dat zelden de slimste eerste stap. Spaanse banken verschillen flink in wat ze niet-residenten bieden, en niet elke bank leent überhaupt aan buitenlandse kopers. De echte vraag is daarom niet welke bank de laagste rente heeft, maar welke bank bij jouw situatie past. Hieronder lees je welke factoren dat bepalen, en welke bank meestal bij welk profiel hoort.
Niet jij kiest de bank, je profiel kiest de bank
In Nederland vergelijk je hypotheekrentes bijna als een abonnement: de tarieven staan online en je pakt de scherpste. In Spanje werkt het net andersom. Een Spaanse bank kijkt eerst naar jou en bepaalt daarna of ze je een lening aanbiedt en tegen welke voorwaarden. Voor niet-residenten wegen ze je woonland, je type inkomen, je eigen geld en de regio en het soort woning mee. Het ene profiel is voor de ene bank interessant, het andere profiel juist voor een andere. De kunst zit dus niet in het jagen op dat ene laagste tarief, maar in het vinden van de bank die jouw dossier graag ziet. Wil je eerst het complete plaatje, dan vind je dat op onze overzichtspagina over een
hypotheek in Spanje. Hoeveel je als buitenlandse koper ongeveer kunt lenen, lees je op onze pagina over een
hypotheek als niet-resident.
Welke Spaanse banken lenen aan niet-residenten?
Van de tientallen banken in Spanje zijn er maar een handjevol echt actief op de niet-residentenmarkt. In de praktijk kom je vooral Santander, BBVA, Sabadell, CaixaBank en Bankinter tegen. Andere banken verstrekken zelden een hypotheek aan een buitenlandse koper, of doen dat alleen in uitzonderingen. Welke van die vijf voor jou de beste is, valt niet in het algemeen te zeggen. Ze wegen profielen namelijk verschillend, en juist daar zit de winst. Het rijtje namen is dus minder belangrijk dan de vraag welke bank bij jouw situatie de scherpste voorwaarden geeft.
De factoren die bepalen welke bank bij je past
Een paar factoren bepalen samen welke bank je het beste kunt benaderen, en tegen welke voorwaarden.
- De rente en vooral de opslag. Een Spaanse hypotheek is vaak gekoppeld aan de Euribor met daarbovenop een opslag van de bank. Je kunt meestal kiezen voor een vaste of een variabele rente. Voor niet-residenten ligt die opslag doorgaans hoger dan voor Spaanse ingezetenen. Hoeveel hoger verschilt per bank en per profiel. Hoe die hypotheekrente in Spanje is opgebouwd, lees je op de rentepagina.
- De gebonden producten. De rente die een bank adverteert, is vaak niet de rente die je uiteindelijk betaalt. Veel Spaanse banken verlagen je opslag als je er ook andere producten afneemt, zoals een Spaanse betaalrekening, een levensverzekering of een woonverzekering. Dat kan aantrekkelijk zijn, maar reken de kosten van die producten wel mee. Een lagere rente die je terugverdient via een dure verzekering is per saldo niet altijd voordeliger.
- Je eigen geld en de verhouding tot de woningwaarde. Voor niet-residenten financieren Spaanse banken doorgaans zo'n 60 tot 70 procent van de taxatie- of koopwaarde. De rest breng je zelf in, plus de kosten koper. Heb je meer eigen geld, dan sta je bij vrijwel elke bank sterker.
- Je type inkomen en je woonland. Een werknemer in vaste dienst wordt anders beoordeeld dan een ondernemer of een gepensioneerde, en het land waar je werkt en belasting betaalt speelt mee.
- De regio en het type woning. Voor een appartement in een populaire kustregio kan een bank andere eisen stellen dan voor een woning in een stad, en een vakantiewoning wordt anders bekeken dan een huis waar je veel verblijft.
Welke bank past bij welk profiel?
Geen enkele bank is voor iedereen de beste. Grofweg zie je in de praktijk deze lijnen.
- Werknemer in vaste loondienst. Je kunt bij de meeste grote banken terecht. Je aandacht mag dan vooral uitgaan naar de scherpste opslag en naar welke gebonden producten je wel of niet wilt.
- Ondernemer of DGA. Banken kijken kritischer naar je inkomen en je jaarcijfers. De ene bank rekent daar strenger mee dan de andere, dus de keuze van de juiste bank maakt hier het meeste verschil.
- Gepensioneerd. De maximale eindleeftijd en je pensioeninkomen spelen een rol. Sommige banken gaan daar soepeler mee om dan andere. Hoe dat precies zit, lees je op onze pagina over een hypotheek in Spanje op latere leeftijd.
- Veel eigen vermogen. Je hoeft minder te lenen en de bank loopt minder risico. Dat vertaalt zich vaak in een lagere opslag en soepelere voorwaarden, zeker bij banken met een private-bankingtak.
- Snel rond willen zijn. Als de verkoper haast heeft, is een bank met een voorspelbaar, gestructureerd proces meer waard dan een bank die net een fractie scherper is maar traag werkt.
De grootste denkfout: zelf één bank binnenlopen
De meest gemaakte fout is om zelf bij één bank aan te kloppen en te tekenen bij het eerste voorstel. Je krijgt dan de standaardvoorwaarden die die bank aan niet-residenten geeft, zonder iets om mee te vergelijken en zonder onderhandelingsruimte. Erger nog: kom je bij een bank die jouw profiel eigenlijk niet ziet zitten, dan riskeer je een afwijzing die je bij een andere bank had kunnen voorkomen. Door twee of drie passende banken naast elkaar te benaderen, krijg je vergelijkbare offertes en zie je in één oogopslag waar je het beste af bent. Soms blijkt zelfs dat een heel andere route beter past, bijvoorbeeld financieren met de overwaarde van je Nederlandse woning. De voor- en nadelen daarvan zetten we op een rij bij
een Spaans huis financieren vanuit Nederland.
Zo pak je de bankkeuze slim aan
Je hoeft dit niet in je eentje uit te zoeken. Met deze volgorde voorkom je teleurstellingen.
- Begin met weten wat haalbaar is. Laat vóór je een bank kiest of een bod uitbrengt eerst uitrekenen wat je kunt lenen en tegen welke voorwaarden. Dat heet een pre-approval of haalbaarheidscheck, en het maakt je meteen een serieuze koper.
- Breng je dossier op orde. Denk aan je paspoort, je NIE-nummer, inkomens- en vermogensbewijzen en je jaaropgaves. Ben je ondernemer, dan ook de jaarrekeningen van de laatste jaren.
- Laat een paar passende banken parallel benaderen. Vergelijk niet alleen de rente, maar ook de opslag, de vaste of variabele vorm, de verplichte gebonden producten en of je boetevrij mag aflossen.
Veelgestelde vragen
Welke Spaanse bank heeft de laagste hypotheekrente?
Dat hangt af van je profiel. De bank met de laagste opslag voor een werknemer is niet automatisch de scherpste voor een ondernemer of een gepensioneerde. Bovendien telt niet alleen de rente, maar ook welke gebonden producten je ervoor moet afnemen. Twee of drie offertes naast elkaar geven het eerlijkste antwoord voor jouw situatie.
Kan ik mijn Spaanse hypotheek bij ING, ABN AMRO of Rabobank afsluiten?
Nee. Nederlandse banken financieren in de regel geen woning in het buitenland. Een echte Spaanse hypotheek loopt via een Spaanse bank. Wat wel kan, is de overwaarde van je Nederlandse woning inzetten. Die route leggen we uit op onze pagina over financieren vanuit Nederland.
Moet ik een Spaanse bankrekening openen voor mijn hypotheek?
Meestal wel. Je maandlasten en de lokale kosten lopen via een Spaanse rekening, en zo'n rekening is vaak ook onderdeel van de gebonden producten waarmee je je opslag verlaagt.
Telt mijn Nederlandse BKR-registratie mee bij een Spaanse bank?
Spaanse banken raadplegen het Nederlandse BKR niet. Wel kijken ze naar je bestaande verplichtingen, zoals een lopende hypotheek of lening in Nederland. Die tellen mee in hoeveel je verantwoord kunt lenen, dus wees er open over.
Moet ik Spaans spreken om bij een Spaanse bank een hypotheek af te sluiten?
Het bindende hypotheekaanbod van de Spaanse bank, met alle voorwaarden op een rij. Na ontvangst geldt een wettelijke bedenktijd van minimaal tien dagen voordat je bij de notaris kunt tekenen.
Wat als een bank mijn aanvraag afwijst?
Een afwijzing bij de ene bank betekent niet dat geen enkele bank je accepteert. Banken wegen profielen verschillend. Vaak zit de oplossing in het beter presenteren van je dossier of in het meteen kiezen van de bank die bij jouw situatie past.
Persoonlijk advies
Welke Spaanse bank het beste bij je past, hangt af van je inkomen, je eigen geld, de regio en het type woning. Bij Hypotheek in de Zon werken we onafhankelijk en hebben we korte lijnen met de Spaanse banken die aan Nederlandse en Belgische niet-residenten lenen. We kijken naar jouw profiel, benaderen meerdere banken tegelijk en leggen de offertes naast elkaar, zodat jij met een gerust hart kiest. Bekijk onze diensten of doe direct de gratis haalbaarheidscheck. Zo weet je snel welke bank bij je past.
Reviews
Interested in our services? We’re happy to help!
We want to know your needs exactly so that we can provide the perfect solution. Let us know what you want and we’ll do our best to help.