Nieuwbouw in Spanje kopen: zo financier je een woning op plan

Een gloednieuw appartement aan de Costa, energiezuinig en naar eigen smaak afgewerkt, en je betaalt niet in een keer maar netjes gespreid tijdens de bouw. Nieuwbouw in Spanje klinkt aantrekkelijk, en dat is het vaak ook. Maar de financiering werkt anders dan je gewend bent. Je Spaanse hypotheek gaat namelijk pas in als de woning klaar is, en tot die tijd betaal je de termijnen uit eigen zak. Weet je dat vooraf niet, dan sta je halverwege de bouw voor een vervelende verrassing.


Hieronder lees je precies hoe je een nieuwbouwwoning (off-plan, oftewel op plan) in Spanje financiert: hoe het betalingsschema loopt, wanneer je hypotheek ingaat, hoeveel eigen geld je nodig hebt en hoe je aanbetalingen wettelijk beschermd zijn.

Wat betekent nieuwbouw of off-plan kopen in Spanje?

Off-plan betekent dat je een woning koopt die nog gebouwd moet worden of nog in aanbouw is. Je kiest op basis van bouwtekeningen, een maquette en meestal een ingerichte modelwoning. In Spanje is dit heel gangbaar, zeker aan de kust waar hele nieuwe complexen verrijzen.

Het voordeel: je koopt vaak tegen een scherpere prijs omdat de ontwikkelaar vroeg in het traject wil verkopen, je woning is energiezuinig en modern, en je betaalt gespreid in plaats van in een keer. Het nadeel: je koopt iets wat er nog niet staat, en de financiering vraagt meer eigen geld en planning dan bij een bestaande woning.

Het betalingsschema: zo loopt off-plan stap voor stap

Bij een bestaande woning betaal je de koopsom in een keer bij de notaris. Bij nieuwbouw betaal je in termijnen, verspreid over de bouwperiode. Een typisch schema ziet er zo uit:

  • Reservering: een klein bedrag, meestal tussen de 3.000 en 6.000 euro, om de woning van de markt te halen.
  • Privecontract (contrato de compraventa): bij ondertekening betaal je een eerste deel, vaak rond 10 tot 20 procent van de koopsom, plus 10 procent btw over dat bedrag. Het exacte percentage verschilt per project.
  • Termijnen tijdens de bouw: naarmate de bouw vordert, betaal je in delen bij, bijvoorbeeld bij het bereiken van bepaalde bouwfases.
  • Oplevering: het restant betaal je bij de sleuteloverdracht, wanneer de akte bij de notaris wordt getekend.

Belangrijk om te onthouden: al deze betalingen doe je in principe uit eigen geld. Je hypotheek speelt in deze fase nog geen rol.

Wanneer gaat je Spaanse hypotheek in?

Dit is het grootste verschil met Nederland, en de vraag waar de meeste kopers op vastlopen. Een Spaanse bank verstrekt de hypotheek pas als de woning klaar en ingeschreven is bij het eigendomsregister. Met andere woorden: je hypotheek gaat in bij de oplevering, niet bij de start van de bouw. De bank baseert het bedrag op de getaxeerde waarde van de opgeleverde woning en financiert daarvan als niet-resident maximaal 70 procent.


Dat betekent dat je de reservering, de aanbetaling en de bouwtermijnen zelf voorfinanciert, en dat de hypotheek pas aan het eind het laatste deel afdekt. Je kunt wel vooraf een pre-approval aanvragen, onder voorbehoud van de eindtaxatie. Zo weet je voordat je tekent zwart op wit hoeveel je kunt lenen en of het plaatje rondkomt. Een pre-approval regelen voordat je je handtekening onder het privecontract zet, is bij nieuwbouw geen luxe maar een noodzaak.

Hoeveel eigen geld heb je nodig?

Reken bij nieuwbouw op drie kostenposten die je uit eigen middelen moet dekken:

  • De eigen inbreng op de woning: financiert de bank maximaal 70 procent, dan breng je zelf minimaal 30 procent in.
  • De kosten koper: bij nieuwbouw ongeveer 13 tot 14 procent van de koopsom (verderop lees je hoe dat is opgebouwd).
  • De voorfinanciering van de bouwtermijnen: omdat de hypotheek pas bij oplevering ingaat, leg je de termijnen tijdens de bouw eerst zelf voor.

Een rekenvoorbeeld. Koop je een nieuwbouwappartement van 300.000 euro, dan breng je grofweg 90.000 euro eigen geld in voor de woning zelf, plus ongeveer 40.000 euro aan kosten koper. Tijdens de bouw financier je de termijnen voor; bij oplevering vult de hypotheek, tot maximaal 210.000 euro, het grootste deel aan. Wat je maandelijks aan hypotheek kunt dragen, hangt af van je inkomen: je totale maandlasten mogen doorgaans niet boven ongeveer 30 tot 35 procent van je netto-inkomen uitkomen. Wil je dit voor jouw situatie doorrekenen, gebruik dan de rekenhulp op de site.

Zijn je aanbetalingen veilig? De wettelijke bankgarantie

Je betaalt fors vooruit voor iets wat nog gebouwd wordt. De logische vraag: wat als de ontwikkelaar failliet gaat of niet oplevert? Daar heeft de Spaanse wet iets op bedacht. Onder de Spaanse wet Ley 20/2015 is elke projectontwikkelaar verplicht om alle vooruitbetalingen te garanderen via een bankgarantie of verzekering. Die garantie dekt je reservering, elke bouwtermijn en de betaalde btw, plus wettelijke rente. Wordt de woning niet of niet op tijd opgeleverd, dan krijg je je geld volledig terug. De garantie hoort voor jou als koper gratis te zijn.



In de praktijk gaat het hier weleens mis: niet elke ontwikkelaar overhandigt de garantie uit zichzelf. Laat daarom een onafhankelijke Spaanse advocaat controleren dat je voor elke betaling een geldige bankgarantie ontvangt. Zonder die garantie loop je een risico dat je eenvoudig had kunnen afdekken.

Belastingen en kosten bij nieuwbouw

Bij nieuwbouw betaal je andere belastingen dan bij een bestaande woning. De belangrijkste posten:

  • Btw (IVA): 10 procent over de koopsom. Dit vervangt de overdrachtsbelasting die je bij bestaande bouw betaalt.
  • Zegelrecht (AJD): afhankelijk van de regio tussen 0,5 en 2 procent.
  • Notaris, kadaster en advocaat: samen nog eens ongeveer 2 tot 3 procent.

Bij een bestaande woning betaal je geen btw en geen zegelrecht, maar overdrachtsbelasting (ITP) van 6 tot 11 procent, afhankelijk van de regio. Onder de streep liggen de kosten koper bij nieuwbouw rond de 13 tot 14 procent van de koopsom. Reken die kosten altijd mee in je financieringsplaatje, want de bank financiert ze niet mee.

Nieuwbouw of bestaande bouw: wat betekent het voor je financiering?

Puur financieel gezien zijn dit de belangrijkste verschillen:

  • Betaalmoment: nieuwbouw betaal je gespreid tijdens de bouw uit eigen geld; bestaande bouw in een keer bij de notaris.
  • Hypotheek: bij nieuwbouw gaat de hypotheek pas in bij oplevering; bij bestaande bouw meteen bij aankoop.
  • Belasting: nieuwbouw 10 procent btw plus zegelrecht; bestaande bouw 6 tot 11 procent overdrachtsbelasting.
  • Zekerheid: nieuwbouw komt met een wettelijke garantie van tien jaar op ernstige constructiefouten; bij bestaande bouw koop je de staat zoals die is.
  • Tijd: bij nieuwbouw wacht je op de oplevering, wat maanden tot jaren kan duren; een bestaande woning kun je meestal binnen enkele maanden betrekken.

Geen van beide is per definitie beter. Het hangt af van je situatie, je tijdlijn en hoeveel eigen geld je tijdens de bouw kunt missen.

De belangrijkste valkuilen op een rij

  • Geen pre-approval vooraf. Teken nooit een privecontract voordat je weet hoeveel je kunt lenen.
  • De taxatie valt lager uit dan de koopprijs. De bank leent op basis van de taxatiewaarde bij oplevering. Ligt die onder je koopsom, dan leg je het verschil bij uit eigen geld.
  • De bankgarantie ontbreekt. Controleer via je advocaat dat elke betaling gedekt is.
  • Bouwvertraging. Nieuwbouw loopt regelmatig uit. Houd rekening met een langere doorlooptijd en zorg dat je financiering die periode overbrugt.
  • Overboekingen en wisselkoers niet meegerekend. Betaal je vanuit Nederland, houd dan rekening met de kosten van internationale overboekingen.

Veelgestelde vragen

Kun je een nieuwbouwwoning in Spanje volledig met een hypotheek financieren?

Nee. Als niet-resident financier je maximaal 70 procent van de opgeleverde waarde. De rest, plus de kosten koper en de bouwtermijnen tot aan de oplevering, breng je zelf in.


Wanneer gaat de hypotheek precies in bij off-plan?

Bij de oplevering, wanneer de woning klaar is en de akte bij de notaris wordt getekend. Tot dat moment betaal je de termijnen uit eigen geld.


Zijn mijn aanbetalingen beschermd als de bouwer failliet gaat?

Ja. Onder de Spaanse wet Ley 20/2015 moet de ontwikkelaar al je vooruitbetalingen garanderen via een bankgarantie of verzekering. Bij niet-opleveren krijg je je geld terug, inclusief rente. Laat je advocaat controleren dat je die garantie ook echt ontvangt.


Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een nieuwbouwwoning in Spanje?

Reken op minimaal 30 procent eigen inbreng, plus ongeveer 13 tot 14 procent kosten koper, plus het voorfinancieren van de bouwtermijnen tot de oplevering.

Betaal je bij nieuwbouw btw of overdrachtsbelasting?

Bij nieuwbouw betaal je 10 procent btw (IVA) en zegelrecht (AJD), geen overdrachtsbelasting. Die 6 tot 11 procent overdrachtsbelasting geldt alleen voor bestaande woningen.


Kan ik als niet-resident een hypotheek krijgen voor nieuwbouw in Spanje?


Ja. Spaanse banken verstrekken hypotheken aan niet-residenten tot 70 procent van de waarde, mits je inkomen toereikend is. Een pre-approval vooraf geeft je zekerheid voordat je tekent.

Persoonlijk advies

Welke Spaanse bank het beste bij je past, hangt af van je inkomen, je eigen geld, de regio en het type woning. Bij Hypotheek in de Zon werken we onafhankelijk en hebben we korte lijnen met de Spaanse banken die aan Nederlandse en Belgische niet-residenten lenen. We kijken naar jouw profiel, benaderen meerdere banken tegelijk en leggen de offertes naast elkaar, zodat jij met een gerust hart kiest. Bekijk onze diensten of doe direct de gratis haalbaarheidscheck. Zo weet je snel welke bank bij je past.


Doe de gratis haalbaarheidscheck

Reviews

Interested in our services? We’re happy to help!

We want to know your needs exactly so that we can provide the perfect solution. Let us know what you want and we’ll do our best to help.

Een afspraak boeken