Tweede verblijf in Spanje: wat het kost en hoe je het financiert

Belgen kopen al decennia in Spanje, en toch gaat vrijwel alles wat je erover leest over de aangifte achteraf of over de vraag welke costa het mooist is. Over het stuk dat je vooraf moet regelen, het geld, staat bijna nergens iets.

Terwijl daar de meeste plannen sneuvelen. Niet bij de keuze tussen Costa Blanca en Costa del Sol, maar bij de vraag hoeveel je zelf op tafel moet leggen en wat een Spaanse bank aan een Belg uitleent. Hieronder staat dat verhaal: wat je bij de notaris kwijt bent, wat het jaarlijks kost, hoe je het financiert vanuit België, en wat je daarna in twee landen moet aangeven.


De rekening bij de notaris

De vraagprijs is niet wat je betaalt. Op bestaande bouw komt er een overdrachtsbelasting bij die per autonome regio verschilt, ergens tussen 6 en 10 procent. Andalusië zit aan de bovenkant, Madrid aan de onderkant. Koop je nieuwbouw van een projectontwikkelaar, dan geldt in plaats daarvan 10 procent btw plus een zegelrecht.

Daarbovenop komen notaris, inschrijving in het eigendomsregister, de verplichte taxatie en juridische begeleiding. Alles opgeteld kom je in de Belgische praktijk rond 15 procent van de aankoopprijs uit. Dat bedrag betaal je uit eigen middelen, want een Spaanse bank financiert de woning en niet de rekening eromheen. Wil je de posten per stuk zien, kijk dan bij de kosten koper in Spanje.

Wat het jaarlijks kost, ook als je er niet bent

Een tweede verblijf staat de meeste maanden leeg en kost in die tijd gewoon geld. Richtbedragen uit de Belgische praktijk, sterk afhankelijk van gemeente en woningtype:

  • IBI, de Spaanse onroerendgoedbelasting: ongeveer 100 tot 1.000 euro per jaar
  • Gemeentelijke afvalbelasting: ongeveer 100 tot 200 euro per jaar
  • Brand- en inboedelverzekering: ongeveer 200 tot 300 euro per jaar
  • Water en elektriciteit bij leegstand: ongeveer 40 tot 50 euro per maand aan vastrecht
  • Bijdrage aan de vereniging van mede-eigenaars: ongeveer 50 tot 100 euro per maand

Onderaan de streep sta je op een paar duizend euro per jaar voordat je er zelf één nacht slaapt. Zet dat bedrag in je plan naast de maandlast van je lening, niet erachter als restpost. Wie dat overslaat, komt in jaar twee in de knel.

Wat een Spaanse bank aan een Belgische koper leent

Woon je in België, dan ben je voor een Spaanse bank een niet-resident. In die categorie ligt de financiering doorgaans tussen 50 en 70 procent, waarbij 70 procent haalbaar is met een sterk dossier en een courante woning.


Het detail waar het meestal misgaat: dat percentage rekent de bank over de taxatiewaarde, of over de koopprijs als die lager ligt. De laagste van de twee telt. Taxeert de bank onder je bod, dan zakt je lening mee en leg jij het gat dicht.


Daarnaast weegt de bank je volledige maandbudget. Je Belgische woonkrediet telt mee, net als een autolening of een openstaand krediet. Genoeg spaargeld hebben is dus niet genoeg, je maandinkomen moet de nieuwe last erbij kunnen dragen. Wat er in jouw geval overblijft, kun je vooraf laten uitrekenen, en de voorwaarden voor deze groep staan bij een hypotheek in Spanje als niet-resident.

Drie manieren waarop Belgen dit financieren

In de praktijk zien we drie routes, en ze sluiten elkaar niet uit.

  • Een Spaanse hypotheek met de Spaanse woning als onderpand. Je Belgische situatie blijft ongemoeid en je woning in België loopt geen risico.
  • Je Belgische woonkrediet verhogen op je eigen woning en dat bedrag als eigen middelen meenemen. Dat verlaagt wat je in Spanje moet lenen, maar je legt er wel je thuisbasis voor in de weegschaal.
  • Een combinatie van beide, waarbij je met een deel eigen middelen net onder de grens van de bank blijft. Dit komt het vaakst voor en geeft de meeste ruimte om te onderhandelen over de rente.

Wat zelden slim uitpakt is alles contant afrekenen om van het papierwerk af te zijn. Een tweede verblijf verkoop je niet in een maand, dus je zet je volledige buffer vast in iets waar je niet bij kunt zodra je het nodig hebt. Weegt de rente zwaar in je keuze, kijk dan ook naar de actuele hypotheekrente in Spanje.

Uitgerekend: een appartement van 265.000 euro

Neem een bestaand appartement van 265.000 euro, waarbij de taxatie op de koopprijs uitkomt en de bijkomende kosten op 14 procent landen.

  • Spaanse lening bij 70 procent: 185.500 euro
  • Eigen inbreng op de koopsom: 79.500 euro
  • Bijkomende kosten: 37.100 euro
  • Zelf mee te brengen: 116.600 euro, ofwel 44 procent van de vraagprijs

Leent de bank 60 procent in plaats van 70, dan gaat er nog eens 26.500 euro bij en sta je op 143.100 euro. Diezelfde tien procentpunt bepaalt of je plan doorgaat of niet, en dat weet je liever voordat je een reserveringscontract tekent dan erna. Hoe het traject daarna verloopt, staat in het stappenplan voor een hypotheekaanvraag in Spanje.

Wat de Spaanse fiscus jaarlijks van je wil

Als niet-resident doe je in Spanje elk jaar aangifte, ook in een jaar zonder huurders. Verhuur je, dan geldt voor inwoners van de Europese Unie 19 procent over de netto huurinkomsten. Verhuur je niet, dan rekent Spanje met een fictief inkomen uit eigen gebruik, eveneens tegen 19 procent.

Er bestaat daarnaast een vermogensbelasting met een progressief tarief tussen ongeveer 0,2 en 2,5 procent. De eerste 700.000 euro is vrijgesteld, dus bij de meeste tweede verblijven speelt die geen rol. Verkoop je later met winst, dan wordt de meerwaarde belast tegen 19 procent en houdt de koper 3 procent van de koopsom in als voorschot voor de fiscus.

Het kadastraal inkomen dat België je toekent

Hier zit het verschil met een Nederlandse koper, en het wordt zelden goed uitgelegd. Het dubbelbelastingverdrag tussen België en Spanje wijst de heffing over Spaans vastgoed toe aan Spanje. In België wordt dat inkomen vrijgesteld, maar met progressievoorbehoud: het telt mee bij het bepalen van het tarief op je overige inkomen. Je betaalt er dus geen Belgische belasting over, maar je aanslag kan er wel door stijgen.

Sinds 1 januari 2021 kent de Belgische fiscus bovendien een kadastraal inkomen toe aan buitenlands vastgoed, net zoals bij een woning in België. Koop je nu, dan meld je die aankoop uit eigen beweging aan, in principe binnen vier maanden na het verlijden van de akte. Kopen jullie samen, dan doet iedere eigenaar een eigen aangifte.

Reken op wat administratie in het jaar van aankoop. Het kost weinig, maar het is precies het soort verplichting dat mensen vergeten omdat ze met de sleutel in hun hand op het terras zitten.

Verhuren: eerst de vergunning, dan de rekensom

Boek geen huurinkomsten in voordat je weet of je mag verhuren. Sinds 1 juli 2025 heb je voor toeristische verhuur een landelijk registratienummer nodig. Zonder dat nummer halen de boekingsplatforms je advertentie offline. Het nummer komt bovenop de regionale toeristische vergunning, dus je hebt er twee nodig.


En die regionale vergunningen worden schaars. In de regio Valencia geldt een plafond van 2 procent toeristische woningen per wijk, Madrid stelt een minimumoppervlakte en Barcelona geeft al jaren niets nieuws meer uit. Zoek dus per wijk uit wat er nog kan, voordat je een woning koopt waarvan je de verhuur al hebt ingecalculeerd.

Veelgestelde vragen

Telt mijn Belgische woonkrediet mee bij de aanvraag?

Ja. De Spaanse bank kijkt naar je volledige maandbudget, dus je lopende woonkrediet en andere kredieten wegen mee bij wat je er in Spanje bij kunt dragen.



Wat gebeurt er als de taxatie lager uitvalt dan mijn bod?

De bank rekent haar percentage over de laagste van taxatiewaarde en koopprijs. Ligt de taxatie onder je bod, dan zakt je lening mee en leg jij dat verschil zelf bij.


Kan ik ook kopen zonder Spaanse lening?
Dat kan, maar je zet dan je volledige buffer vast in een woning die je niet snel verkoopt. Een deel financieren houdt je liquide voor onverwachte kosten.



Is het slimmer om mijn Belgische woonkrediet te verhogen?


Soms wel, maar je zet er je eigen woning voor in als onderpand. Een combinatie van eigen middelen en een Spaanse lening geeft in de meeste gevallen een betere balans tussen maandlast en risico.



Betaal ik dan in twee landen belasting?


Nee. Spanje heft, België stelt vrij met progressievoorbehoud. Je hebt wel in beide landen aangifteverplichtingen, ook in jaren zonder huurinkomsten.



Moet ik mijn Spaanse woning in België aangeven?



Ja. Sinds 2021 krijgt buitenlands vastgoed een Belgisch kadastraal inkomen en meld je een nieuwe aankoop spontaan aan, in principe binnen vier maanden na de akte.

Persoonlijk advies

Wil je weten of overwaarde opnemen in jouw situatie slim is, en hoeveel je dan overhoudt? Doe eerst de gratis haalbaarheidscheck, of neem contact op voor een persoonlijk gesprek. We rekenen de Nederlandse en de Spaanse kant voor je door, zodat je met een gerust hart een bod kunt uitbrengen. Wil je eerst het hele traject overzien? Lees dan onze pagina over een hypotheek in Spanje.

Doe de gratis haalbaarheidscheck

Reviews

Interested in our services? We’re happy to help!

We want to know your needs exactly so that we can provide the perfect solution. Let us know what you want and we’ll do our best to help.

Een afspraak boeken