Is een levensverzekering verplicht bij een hypotheek in Spanje?

De bank zegt dat je een levensverzekering moet afsluiten voordat de hypotheek rondkomt. Klopt dat? Deels. Er is precies een verzekering die je bij een Spaanse hypotheek niet kunt weigeren, en dat is niet de levensverzekering. De rest is een eis van de bank en niet van de wet, en dat verschil is onderhandelbaar.


Het scheelt bovendien geld. De bank biedt je een lagere rente als je de verzekeringen bij hem onderbrengt, maar of dat voordelig uitpakt hangt volledig af van de premie. Banco de Espana zegt daar zelf over dat je die som vooraf hoort te maken.


Welke verzekering is echt verplicht

Er lopen twee dingen door elkaar bij een Spaanse hypotheek. Aan de ene kant is er wat de wet voorschrijft. Aan de andere kant is er wat de bank je aanbiedt als voorwaarde om je die rente te geven. Dat zijn niet dezelfde dingen, en banken maken dat onderscheid niet altijd duidelijk.

Wettelijk verplicht is er een: de opstalverzekering, in Spanje de seguro de danos of seguro de hogar. Banco de Espana schrijft over de brand- of woonverzekering letterlijk dat die verplicht is op het moment dat je een hypotheek afsluit.


Niet wettelijk verplicht zijn de levensverzekering en de betalingsbeschermingsverzekering. Banco de Espana zegt daarover dat de bank er in de praktijk vaak voorwaarden aan verbindt, maar dat ze in principe niet verplicht zijn en wel tot betere hypotheekvoorwaarden kunnen leiden. Dat laatste is het hele verhaal in een zin: je koopt er geen verplichting mee af, je koopt er korting mee. Hoe de rest van het traject verloopt, staat in de volledige uitleg over een hypotheek in Spanje.

Wat de Spaanse wet zegt over gekoppelde producten

Sinds 2019 is dit in Spanje netjes geregeld. Artikel 17 van Ley 5/2019, de wet op vastgoedkredietovereenkomsten, begint met een verbod: koppelverkoop van een lening met andere producten is verboden. Dat is de hoofdregel.


Daarna volgt de uitzondering, en die staat in lid 3. De geldverstrekker mag van je eisen dat je een polis afsluit die de nakoming van de leningverplichtingen dekt, plus een schadeverzekering op het onderpand. Dat is precies de ruimte waarin de bank om een levensverzekering vraagt: niet omdat de wet die oplegt, maar omdat de wet de bank toestaat erom te vragen.


En dan komt het deel waar je iets aan hebt. Diezelfde wet verplicht de bank om alternatieve polissen te accepteren van elke aanbieder die gelijkwaardige voorwaarden en dekking biedt. De bank mag je geen kosten in rekening brengen voor het beoordelen van zo'n polis. En, dit is de belangrijkste zin: het accepteren van jouw eigen polis mag de voorwaarden van de lening op geen enkele manier verslechteren.


Lid 6 laat de gecombineerde verkoop wel toe. De bank mag je dus een pakket aanbieden waarbij je rente zakt als je de verzekeringen bij hem onderbrengt. Dat is legaal. Het punt is dat het een aanbod is en geen voorwaarde.

De opstalverzekering: deze moet wel

De schadeverzekering op de woning is de polis waar je niet omheen komt. De bank heeft onderpand nodig dat nog bestaat als er brand uitbreekt, en dat belang is in de wet vastgelegd.


Het verzekerde bedrag is waar het vaak misgaat. Je verzekert niet de koopprijs. Banco de Espana legt uit dat de woning verzekerd hoort te zijn voor de taxatiewaarde, verminderd met de onderdelen die je niet kunt verzekeren. De grond hoort daarbij, want grond brandt niet af. Bij een appartement aan de kust van 300.000 euro kan het verzekerde bedrag daardoor een stuk lager uitvallen dan de prijs die je betaalt, en een polis die op de volledige koopsom is gebaseerd betekent dat je jarenlang te veel premie betaalt.


Vraag daarom om het taxatierapport voordat je de polis tekent. Het bedrag dat je nodig hebt staat daarin.

De levensverzekering: geen wet, wel vaak een eis

De seguro de vida is de polis waarover de meeste verwarring bestaat. Nederlandse kopers horen bij de bank dat het moet, lezen online dat het niet hoeft, en weten daarna niet meer waar ze staan.


Allebei klopt, en dat komt door de constructie hierboven. De wet verplicht je niet tot een levensverzekering. De bank mag hem wel als voorwaarde stellen aan deze specifieke lening, en dat gebeurt in de praktijk regelmatig. Weigert de bank de hypotheek zonder polis, dan blijft hij binnen de wet. Zegt de bank dat de wet het voorschrijft, dan klopt dat niet.


Praktisch betekent het dat er iets te bespreken valt. Niet altijd met succes, maar het is een gespreksonderwerp en geen gegeven. Bij de ene bank is de levensverzekering een harde voorwaarde, bij de andere een kortingsproduct dat je kunt laten schieten als je de hogere rente accepteert. Welke bank welke lijn volgt, hangt samen met je profiel. Daar gaat de pagina over bij welke Spaanse bank je je hypotheek afsluit dieper op in.


Let ook op de dekking. Een levensverzekering die aan de hypotheek hangt, dekt de hypotheek. Niet je inkomen, niet je vaste lasten in Nederland. Heb je in Nederland al een overlijdensrisicoverzekering lopen, dan is de vraag niet of je er nog een nodig hebt, maar of de Spaanse bank die bestaande polis accepteert.

Je mag je eigen verzekeraar kiezen

Dit recht is makkelijk over het hoofd te zien. De bank mag zijn eigen verzekeraar voorstellen en zal dat ook doen, want hij heeft er belang bij dat je dat aanbod aanneemt. Maar hij moet een alternatieve polis accepteren zolang die gelijkwaardig is in voorwaarden en dekking, en hij mag je daar niet voor straffen via de rente of de kosten.


In de praktijk loopt dat op twee dingen stuk. Het eerste is timing. Komt de polis van de bank pas ter sprake als de rest van het dossier al rond is, dan is er geen ruimte meer om offertes op te vragen en te vergelijken. Het tweede is het woord gelijkwaardig. Een polis met een lager verzekerd bedrag of met andere uitsluitingen is niet gelijkwaardig, en dan mag de bank hem weigeren.


De oplossing kost je een paar weken vooruitdenken: vraag ruim voor de akte om de dekkingsvoorwaarden die de bank eist, en leg die naast een offerte van een eigen verzekeraar. Dan vergelijk je hetzelfde met hetzelfde en heb je nog tijd.

Rentekorting tegenover premie: zo reken je het door

Banken bieden een lagere opslag als je producten bij ze afneemt. Een betaalrekening waar het inkomen op binnenkomt, een creditcard, een pensioenproduct, de verzekeringen. Banco de Espana noemt dat rijtje zelf als voorbeeld van hoe banken hun voorwaarden verbeteren.


De vraag is of die korting groter is dan wat de producten kosten, en dat is een rekensom die je zelf moet maken. Banco de Espana heeft er een rekenvoorbeeld voor gepubliceerd: een hypotheek van 100.000 euro, een basisrente van 3,5 procent, een looptijd van twintig jaar, een woonverzekering van 250 euro per jaar en een levensverzekering van 25 euro per maand, tegenover een rentekorting van 0,3 procent voor beide verzekeringen samen. De les uit die exercitie is dat de premies de korting kunnen opeten, en dat je daarom vooraf zowel de kortingen als de kosten tegen elkaar moet afwegen.

Wat je daarvoor nodig hebt, staat ook in de regels: de bank moet je de voorwaarden en de kosten van de lening en van de aangeboden producten geven, zowel gecombineerd als apart. Je hebt dus recht op twee sommen, niet op een pakketprijs. Vraag er expliciet om, want ongevraagd krijg je meestal alleen de bundel.


Reken daarbij over de hele looptijd en niet over het eerste jaar. Een polis met een premie die jaarlijks opnieuw wordt vastgesteld, ziet er in jaar een anders uit dan in jaar vijftien. Wil je eerst weten waar je ongeveer op uitkomt, dan kun je een eerste berekening voor je Spaanse hypotheek laten maken.

Wat er anders is als je niet-resident bent

Koop je vanuit Nederland een tweede woning en blijf je fiscaal in Nederland wonen, dan verandert er aan de wettelijke kant niets. Ley 5/2019 maakt geen onderscheid naar verblijfsstatus. Je hebt dus hetzelfde recht om je eigen polis aan te dragen als een Spaanse koper.

Wat wel anders ligt, is de uitvoering. Een Nederlandse polis toetst de bank aan de dekking die hij eist en aan de vraag of de uitkering aan de Spaanse lening te koppelen is. Vraag die eisen daarom op voordat je een tweede verzekering afsluit die hetzelfde risico dekt als de polis die je al hebt.


Daarnaast lopen de premies via een Spaanse rekening, net als je hypotheeklasten en de vaste lasten van de woning. Reken die kosten mee in je maandlasten en niet als een losse post die je later nog wel regelt. Hoe die maandlasten zijn opgebouwd en welke rente daarbij hoort, staat op de pagina over de hypotheekrente in Spanje.

Wat er gebeurt als je vervroegd aflost of opzegt

  • De financiering pas regelen nadat je getekend hebt. In Spanje ligt er meestal een aanbetaling op tafel voordat de bank iets heeft gezegd. Laat je leencapaciteit vooraf toetsen, niet erna.
  • Aannemen dat je aanvraag na je vertrek nog dezelfde is. Zonder Nederlands dienstverband en zonder Spaans inkomen sta je een periode tussen wal en schip. Dien in dat venster geen aanvraag in.
  • Rekenen met tachtig procent financiering. Die norm hoort bij een hoofdverblijf. Als niet-resident zit je in de praktijk lager en heb je dus meer eigen geld nodig.
  • De aankoopkosten vergeten in je eigen inbreng. Spaanse banken financieren de kosten koper niet mee. Die komen bovenop het bedrag dat je zelf inlegt.
  • Denken dat een Nederlandse bank een onderpand in Spanje zomaar accepteert. Dat ligt anders dan de meeste mensen verwachten, en het is het eerste dat je uitzoekt voordat je in Spanje gaat kijken.

Zes vragen die je stelt voordat je tekent

  • Welke van deze producten is een voorwaarde voor de lening, en welke levert alleen korting op?
  • Mag ik de offerte zien met en zonder de gekoppelde producten, allebei apart doorgerekend?
  • Op welk bedrag moet de opstalverzekering verzekerd zijn volgens het taxatierapport?
  • Welke dekkingsvoorwaarden moet een alternatieve polis hebben om als gelijkwaardig te gelden?
  • Hoe lang staat de rentekorting vast, en wanneer mag de bank hem intrekken?
  • Wat gebeurt er met een eenmalig betaalde koopsom als ik vervroegd aflos?

Krijg je op de tweede vraag geen antwoord, dan is dat op zichzelf informatie. Die twee berekeningen hoort de bank te kunnen leveren.

Veelgestelde vragen

Is een levensverzekering verplicht bij een hypotheek in Spanje?


Wettelijk niet. Banco de Espana rekent de levensverzekering en de betalingsbeschermingsverzekering niet tot de verplichte verzekeringen. De bank mag hem wel als voorwaarde voor deze lening stellen, en dat gebeurt in de praktijk regelmatig. Zegt de bank dat de wet het voorschrijft, dan klopt dat niet.



Welke verzekering is dan wel verplicht?


De schadeverzekering op de woning, de seguro de danos of seguro de hogar. Banco de Espana noemt die verplicht bij het afsluiten van een hypotheek. Het verzekerde bedrag is gebaseerd op de taxatiewaarde min de onderdelen die je niet kunt verzekeren, zoals de grond.



Mag ik mijn verzekering bij een andere aanbieder afsluiten?


Ja. Ley 5/2019 verplicht de bank alternatieve polissen te accepteren van aanbieders die gelijkwaardige voorwaarden en dekking bieden. De bank mag daar geen kosten voor rekenen en mag je leningvoorwaarden er niet om verslechteren. Vraag wel vooraf welke dekking als gelijkwaardig telt.



Levert de verzekering van de bank een lagere rente op?


Vaak wel. Gecombineerde verkoop is toegestaan en banken verlagen hun opslag als je verzekeringen, een betaalrekening of andere producten bij ze onderbrengt. Of het voordelig is, hangt af van de premie. Banco de Espana adviseert de korting en de kosten expliciet tegen elkaar af te wegen en geeft daar een rekenvoorbeeld bij.



Kan ik mijn Nederlandse overlijdensrisicoverzekering gebruiken?

Soms. De polis moet aansluiten op de dekking die de Spaanse bank eist en de uitkering moet aan de Spaanse lening te koppelen zijn. Leg de voorwaarden van je bestaande polis naast de eisen van de bank voordat je een tweede verzekering afsluit voor hetzelfde risico.



Wat kost een verzekering bij een Spaanse hypotheek?

Dat hangt af van de woning, je leeftijd, het verzekerde bedrag en de verzekeraar, en een algemeen bedrag noemen zou een slag in de lucht zijn. Wel weet je vooraf waar het bedrag op gebaseerd hoort te zijn: het taxatierapport voor de opstalverzekering en het openstaande leningbedrag voor een polis die aan de hypotheek hangt. Vraag beide offertes op voordat je rentes met elkaar vergelijkt.


Onderwerp Bron
Koppelverkoop van een lening met andere producten is verboden, met uitzondering van een polis die de leningverplichtingen dekt en een schadeverzekering op het onderpand. Ley 5/2019, artikel 17 leden 1, 3 en 6, BOE (geverifieerd).
De bank moet gelijkwaardige alternatieve polissen accepteren, zonder kosten en zonder verslechtering van de leningvoorwaarden. Ley 5/2019, artikel 17, BOE (geverifieerd).
De brand- of woonverzekering is verplicht bij het afsluiten van een hypotheek; levensverzekering en betalingsbescherming zijn dat niet. Banco de Espana, Cliente Bancario (geverifieerd).
Het verzekerde bedrag is de taxatiewaarde minus de niet-verzekerbare onderdelen. Banco de Espana, Cliente Bancario (geverifieerd).
Rekenvoorbeeld korting tegenover premie: 100.000 euro, 3,5 procent, 20 jaar, woonverzekering 250 euro per jaar, levensverzekering 25 euro per maand, korting 0,3 procent. Banco de Espana, Cliente Bancario (geverifieerd).

Persoonlijk advies

De verzekeringsvraag komt vaak pas laat aan bod, als de rest van het dossier al rond is en er haast achter zit. Dan is er geen tijd meer om te vergelijken en teken je wat er ligt. Wij halen die vraag naar voren, vragen bij de bank de offerte met en zonder gekoppelde producten op, en rekenen door wat de korting werkelijk waard is. Zo weet je wat je tekent en waarom. Wil je weten hoe dat er in jouw situatie uitziet, neem dan contact met ons op.

Doe de gratis haalbaarheidscheck

Reviews

Interested in our services? We’re happy to help!

We want to know your needs exactly so that we can provide the perfect solution. Let us know what you want and we’ll do our best to help.

Een afspraak boeken